Son yıllarda Türkiye'de konut edinmek oldukça zorlu bir hedef haline geldi.
Konut fiyatlarındaki ani yükseliş bu durumu en belirgin şekilde gözler önüne seriyor; fakat sorun yalnızca evin satış fiyatıyla sınırlı değil. Özellikle sabit gelirli bireyler için ev alabilmek amacıyla kredi kullanma meselesi önemli bir engel oluşturuyor.
Nitekim, 2013 yılından bu yana bir evin kaç aylık maaşa denk geldiği, bankaların konut kredisi faiz oranlarının aylık %0.69 seviyesine gerilemesine rağmen pek de değişmedi. Ancak aynı evi krediyle satın almanın getirdiği yük hızla arttı. Diğer bir deyişle, çalışan bireyler için evin maliyeti değil, onu finanse etme olasılığı daha da zor hale geldi.
Oksijen'den Esen Dolma, bu durumu somut şekilde ortaya koymak adına TCMB’nin konut fiyatlarına ve konut kredisi faiz oranlarına, 2013 ile 2026 döneminde, belirli bir derece ve kademedeki öğretmen maaşlarıyla karşılaştırma yaparak inceledi.
Bu hesaplama, 100 metrekarelik bir konut için peşin ödemenin yüzde 25 olduğu ve geri kalan yüzde 75 için 120 ay vade ile kredi alındığı varsayımına dayanmaktadır. Ayrıca, analizde ortalama veya yeni başlayan bir öğretmen maaşı değil, derece-kademe bakımından en yüksek düzeydeki 1/4 öğretmen maaşı esas alınmıştır.
Türkiye'de Konut Maliyeti Artıyor
Finansman koşulları göz önünde bulundurulmadan TCMB'nin ikinci çeyrek konut birim fiyatları üzerinden yapılan değerlendirmeye göre, 2013 yılında Türkiye genelinde 100 metrekarelik bir konutun maliyeti 141 bin 130 TL, aynı yıl içerisinde 1/4 derecedeki bir öğretmenin maaşı ise 2 bin 469 TL olarak belirlendi.
Bu hesaplamaya göre, bir konut yaklaşık 57.2 aylık öğretmen maaşına tekabül ediyordu. 2026 yılında ise bu ortalama konutun maliyeti 5 milyon 189 bin TL'ye çıkarken, 1/4 öğretmen maaşı 83 bin 254 TL'ye yükseldi.
Başka bir deyişle, nominal olarak 100 metrekarelik konutun değeri 13 yıl içerisinde yaklaşık 37 katına çıkmış olsa da “Ev edinmek için ne kadar maaş gerekli?” sorusuna baktığımızda, bu oran yalnızca 57 maaştan 62 maaşa yükseldiğini görüyoruz.
Kredi Eklemesi Durumu Değiştiriyor
Diğer yandan, konut ekonomisi alanında erişilebilirlik sadece ev fiyatı ile gelir oranıyla değerlendirilmemekte.
Ev edinmek için gerekli gelirin kaç yıl süresince birikmesi gerektiği ve krediyle alındığında aylık ödemenin gelirin ne kadarını kapsadığı da önemli konular arasında yer alıyor. 2013 yılı itibarıyla Türkiye genelinde 100 metrekarelik bir konutun yüzde 75'i kredi ile finanse edildiğinde, aylık taksit 1.357 TL düzeyindeydi.
Aynı yıl 1/4 öğretmen maaşı 2 bin 469 TL olduğuna göre, taksit maaşın %55'ine, yani neredeyse yarısına karşılık geliyordu.
Maaşın Tümünü Karşılayamıyor
Ancak bu oran sonraki yıllarda dalgalı bir seyir izledi.
Başlangıçta taksit yükü, 2018 yılında öğretmen maaşının %92'sine kadar yükseldi. Düşük faiz oranları sayesinde 2020'de tekrar %66'ya geriledi.
Fakat konut fiyatları ve faiz oranlarındaki artış ile 2022 yılında bu oran %128'e, 2023'te ise %159'a ulaştı. 2024 yılında da yaklaşık %159 ile en yüksek seviyesini korudu. 2026 yılında faiz oranlarının düşmesiyle birlikte oran %131.6'ya indi.
Fakat tüm bu iyileştirmelere karşın, Türkiye genelinde 100 metrekarelik bir konut için hesaplanan aylık kredi taksiti 109 bin 543 TL iken, aynı dönemde 1/4 öğretmen maaşı 83 bin 254 TL seviyelerinde kalmaya devam etmektedir.
Diğer bir ifadeyle, en yüksek seviyedeki öğretmen bile kredinin başlangıç döneminde maaşının tümünü taksite ayırsa, Türkiye'deki ortalama konutun aylık ödemesini karşılayamayacak durumdadır.
İstanbul'da Durum Daha Zor
Özellikle İstanbul'da ev sahibi olabilmek, sabit gelirli bireyler için daha da çetin bir mesele.
2013'te 100 metrekarelik bir konut 97.6 öğretmen maaşına, günümüzde ise 104.9 maaşa tekabül ediyor. Artış oranı görece düşük olsa da, krediyle konut alındığında finansman yükü büyük ölçüde zorlaşmakta. Düşük faiz oranlarının olduğu 2013 şartlarında bile, kredi almanın tek bir öğretmen geliri açısından sınırda kalmaktaydı.
2013 yılında İstanbul'daki 100 metrekarelik ortalama konutun yüzde 75’inin 120 ay vadeli kredi ile finanse edilmesi durumunda, aylık taksit 2 bin 317 TL’ydi. Bu tutar, o yılki 2 bin 469 TL'lik 1/4 öğretmen maaşına göre taksit yükünün %93.8 düzeyinde olduğu anlamına geliyordu. Bu oran, 2018'de %164'e çıktı. 2020’de düşük faizlerin etkisiyle %109’a kadar düştü. Ardından 2022 yılında %227, 2023 yılında ise %258’e ulaştı.
Hesaplama En Yüksek Seviyedeki Öğretmene Göre Yapıldı
Burada önemli bir ayrım mevcut: Sabit taksitli kredilerde nominal taksit aynı kalırken, öğretmen maaşlarının yıllar içinde artması nedeniyle, taksitin maaşa oranı zamanla düşebilir.
Aynı zamanda gayrimenkul değerleme uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman, kredinin başlangıçtaki yükünün dahi konut kredisine erişimde önemli sorunlar yarattığını ifade ediyor.
Bu hesaplama, ortalama veya yeni başlayan öğretmen maaşı değil, en yüksek seviyede görev yapan bir öğretmenin maaşı üzerinden yapıldığında, daha düşük derece ve kademedeki öğretmenlerin konut edinme durumunun çok daha zorlayıcı olduğu bayyana çıkıyor.
Büyükşehirlerdeki Durum Çok Daha Kötü
13 yıllık verileri inceleyen Büyükduman, ciddi bir krediye erişim problemi olduğuna dikkat çekiyor.
“Bugün, 75'er bin lira kazanan bir öğretmen çift, 150 bin lira gelirle Anadolu’da 3-4 milyon liralık ev bulup 20-30 bin lira kira ödemesi yapabiliyor. Ancak İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya gibi büyük şehirlerde bu durum pek mümkün değil. Türkiye nüfusunun büyük bir kısmının büyükşehirlerde yaşadığı ve öğretmenlerin de çoğunun bu şehirlerde görev yaptığı göz önünde bulundurulursa, tablo ciddi bir kredi erişim sorununa işaret ediyor. Ek olarak, Türkiye genelinde bile taksit, maaşın %55’inden %131’ine kadar fırladı. Öğretmenin konut fiyatına olan mesafesi 2013'ten itibaren arttı, fakat gerçek kırılma finans maliyetinde yaşandı. Zaten pratikte konut kredilerinin kullanılabilirliği büyük ölçüde azalmış durumda.”
Büyükduman ayrıca, müşterilerin konuta ulaşamaması nedeniyle 2013 yılından bu yana ortalama konutların da küçüldüğüne dikkat çekiyor: “Son 13 yılda, ortalama konut metrekareleri yaklaşık %20 küçüldü. İstanbul'da şu anda pek çok konut 75 metrekare civarında.”
