Son yıllarda Türkiye'de konut sahibi olmak giderek daha da zor bir hayal haline gelmeye başladı.
Konut fiyatlarındaki gözlemlenen hızlı artış, bu durumun en belirgin göstergesi olmakla birlikte, sorun sadece evin satıldığı fiyatla sınırlı değil. Özellikle sabit gelirle geçinenler için mülkü krediyle almak, ciddi bir problem haline geldi.
Bir evin alımının maaşla ne kadar orantılı olduğu ise, bankaların konut kredisi faiz oranlarının aylık yüzde 0.69’a düştüğü 2013 yılından bu yana beklenildiği kadar değişkenlik göstermedi. Bununla birlikte, krediyle ev satın almanın yükü çok daha hızlı bir şekilde arttı. Yani, çalışanlar artık evin fiyatı yerine, o fiyatı finanse edebilme kabiliyetine daha fazla odaklanmak zorunda kaldı.
Oksijen'den Esen Dolma, bu değişimleri somut hale getirmek amacıyla TCMB’nin konut fiyatlarını ve konut kredisi faizlerini, 2013 ile 2026 yılları arasındaki aynı derece ve kademedeki öğretmen maaşlarıyla karşılaştırdı.
Yapılan hesaba göre, 100 metrekarelik bir konutun yüzde 25’i peşin ödendiği varsayıldı ve kalan yüzde 75 için 120 ay vadeli kredi kullanıldığı dikkate alındı. Ayrıca, karşılaştırmalarda ortalama veya mesleğine yeni başlayan bir öğretmen maaşı değil, derece ve kademe bakımından en yüksek seviyedeki 1/4 öğretmen maaşı esas alındı.
Türkiye'de Ev 57 Maaşla 62 Maaşa Çıktı
Finansman koşulları göz önünde bulundurulmadan yapılan TCMB'nin ikinci çeyrek konut birim fiyatları esas alınarak yapılan hesaplamaya göre, 2013 yılında Türkiye genelindeki 100 metrekarelik ortalama konutun fiyatı 141 bin 130 TL seviyesindeydi; aynı yılın Temmuz ayında 1/4 derecedeki bir öğretmenin maaşı ise 2 bin 469 TL'ydi.
Buna göre, bir ev ortalama olarak 57.2 aylık öğretmen maaşına denk geliyordu. 2026 yılında aynı metrekaredeki bir ortalama konutun fiyatı 5 milyon 189 bin TL'ye yükselebilirken, 1/4 öğretmen maaşı ise 83 bin 254 TL seviyesine ulaştı.
Başka bir deyişle, nominal olarak 100 metrekarelik bir ortalama konutun fiyatı, 13 yıllık süreçte yaklaşık 37 kat artmış olmasına rağmen, “Ev kaç maaş ediyor?” sorusuna baktığımızda, bu mesafe 57 maaştan sadece 62 maaşa yükseliyor.
Kredi Hesap Olduğunda Durum Değişiyor
Diğer yandan, konut ekonomisi literatüründe erişebilirlik yalnızca ev fiyatı/gelir oranıyla ele alınmıyor.
Bir konutun alımının kaç yıllık gelire eşit olduğunun yanı sıra, kredi ile satın alınması durumunda aylık ödemelerin gelirin ne kadarını etkilediği de oldukça önem taşıyor. 2013'te Türkiye ortalamasında 100 metrekarelik bir konutun yüzde 75’i kredi ile finanse edildiğinde aylık taksit 1.357 TL olarak belirlenmiştir.
Aynı yıl, 1/4 öğretmen maaşı 2.469 TL olduğundan, bu taksit, kredinin başladığı yıl maaşın yüzde 55’ini, yani neredeyse yarısını temsil ediyordu.
Maaşın Tamamı Taksiti Kapatamıyor
Bu oran sonraki yıllar boyunca dalgalı bir seyir izledi.
Başlangıç yılındaki taksit yükü, 2018 yılında öğretmen maaşının yüzde 92’sine kadar yükseldi. Düşük faizlerin etkisiyle 2020 yılında yüzde 66’ya düştü. Fakat konut fiyatları ve faizlerin birlikte artmasıyla 2022’de yüzde 128’e, 2023’te ise yüzde 159’a ulaştı. 2024’te de yüzde 159 ile değerlendirilen dönemin en yüksek düzeyinden inmeyerek kaldı. 2026 yılında faizlerdeki düşüşle bu oran, yüzde 131.6’ya geriledi.
Ancak bu düşüşe rağmen, Türkiye'deki 100 metrekarelik bir konut için hesaplanan ortalama aylık kredi taksiti 109.543 TL iken, aynı dönemde 1/4 öğretmen maaşı ise 83.254 TL seviyesindeydi.
Diğer bir ifadeyle, en yüksek seviyedeki öğretmen bile, kredinin başlangıç dönemi itibarıyla maaşının tamamını taksite ayırsa bile, Türkiye ortalamasındaki konutun aylık peşinatını karşılamaktan uzak kalıyor.
İstanbul'da Maaşın İki Katından Fazla
İstanbul'da ise mülk sahibi olabilmek sabit gelirli bireyler için çok daha zor bir hale gelmiştir.
2013 yılında 100 metrekarelik bir ortalama konut, 97.6 öğretmen maaşına karşılık gelirken, günümüzde bu oran 104.9 maaşa çıkmıştır. Arada çok fazla bir artış olmamakla birlikte, finansman yükü krediyle ev alındığında çok daha ağır hale geliyor. Düşük faizli 2013 koşullarında dahi, krediye erişimi bir öğretmenin geliri açısından sınırda kalıyordu.
2013'te İstanbul'daki 100 metrekarelik ortalama bir evin yüzde 75’i 120 ay vadeli kredi kullanılarak finanse edildiğinde, aylık taksit 2.317 TL olarak belirlenmişti. O yılki 2.469 TL’lik 1/4 öğretmen maaşıyla kıyaslandığında, başlangıçtaki taksit yükü yüzde 93.8 düzeyindeydi. Bu oran 2018’de yüzde 164’e fırladı. 2020’de, düşük faizlerin etkisiyle yüzde 109’a geriledi. Bunun ardından 2022’de yüzde 227’ye ve 2023’te yüzde 258’e ulaştı.
Hesap En Yüksek Seviyedeki Öğrenci İçin Yapıldı
Elbette ki burada önemli bir ayrım söz konusu: Sabit taksitle olan bir kredide nominal taksit sabit kalırken, öğretmen maaşları ilerleyen dönemde artış gösterdiğinden, taksitin maaş içerisindeki oranı zamanla düşebilir.
Fakat gayrimenkul değerleme uzmanı Dr. Ahmet Büyükduman’a göre, kredinin başlangıç yükü bile konut kredisinin erişiminde yaşanan sorunları açıkça ortaya koyuyor.
Üstelik bu varsayım, ortalama veya mesleğine yeni başlayan bir öğretmenin maaşı değil, en üst düzeydeki öğretmen maaşı üzerinden yapıldığında, düşük derece ve kademe sahip öğretmenler için konuta erişim durumunun çok daha da zorlaştığı söylenebilir.
Büyükşehirlerdeki Durum Daha Kötü
13 yıllık verileri inceleyen Büyükduman, ciddi bir kredi erişim problemi olduğunu vurguluyor.
“Bugün 75’er bin lira kazanan öğretmen çiftleri, 20-30 bin lira kira ödeyerek Anadolu'da 3-4 milyon liralık bir ev satın alabilecekken, büyükşehirlerden İstanbul, Ankara, İzmir ve Antalya gibi yerlerde durum pek de iç açıcı değil. Türkiye nüfusunun büyük bir kısmının büyükşehirlerde yaşadığını ve öğretmenlerin çoğunun bu şehirlerde görev yaptığını düşünürsek, bu tablo ciddi bir kredi erişim sorunu oluşturuyor. Nitekim, Türkiye genelinde bile taksitin maaşa oranı yüzde 55’ten yüzde 131’e çıkmış durumda. Öğretmenlerin konut fiyatlarına olan mesafesi 2013’tan bu yana artmışken, asıl sıkıntı finansal maliyetlerde yaşandı. Zaten pratikte, konut kredilerinin büyük ölçüde devre dışı kaldığını gözlemliyoruz.”
Diğer yandan Büyükduman, müşterinin konuta erişememesi sonucunda 2013 yılından bu yana ortalama konutların da küçüldüğüne işaret ediyor: “13 yıl önceye kıyasla ortalama konut metrekareleri yaklaşık yüzde 20 oranında küçüldü. Şu anda İstanbul'da birçok ev 75 metrekare civarında.”
