Ev sahibi olma hayali kuran birçok vatandaş, faiz indirimlerini dikkatle izliyor. Konut sektörünün geleceğine dair önemli bir analiz sunuldu. Ekonomist Prof. Dr. Ali Hepşen, faizlerin düşmesiyle krediye ulaşımın daha kolay hale gelebileceğini ancak artan talebin konut fiyatlarını da yükseltebileceğine dikkat çekti ve 2026'nın ikinci yarısıyla ilgili şaşırtıcı uyarılarda bulundu.
Prof. Dr. Hepşen, Tgrthaber.com'un Özel Haber Şefi Bengü Sarıkuş'a verdiği röportajda, Z kuşağının ev sahibi olmasının yollarını paylaşarak, konut yatırımında "aldım, nasıl olsa değer kazanır" anlayışının geçerliliğini yitirdiğini dile getirdi.
Z Kuşağı Ev Sahibi Olacak mı? Gençlerin Konut Sahibi Olma Yolları Nelerdir?
Prof. Dr. Ali Hepşen: Bugün gençlerin konut sahibi olmasını sadece "birikim yapıp, peşinat oluştur, geri kalanı krediyle tamamla" şeklinde değerlendirmek pek gerçekçi görünmüyor. Zira Türkiye'deki konut fiyatları gençlerin gelir seviyesinin çok üzerinde. Yüksek kredi faizleri de göz önüne alındığında, ilk evini alacak bir genç için sadece kendi gelirine dayanan bir bankacılık kredisi ile konut sahibi olma süreci giderek karmaşıklaşıyor.
İki ayrı konuyu birbirinden ayırmak gerekiyor. Birincisi konuta erişim, diğeri ise konut finansmanına erişim. Konut fiyatlarının yüksekliği ciddi bir sorunken, o konutu satın almak için yeterli, uzun vadeli ve ödenebilir finansmanın eksikliği başka bir sorun teşkil ediyor. Bugün Türkiye, bu iki sorunu da bir arada yaşıyor.
"Önce Bir Kısım, Sonra Zamanla Artır"
Gençlerin konut sahibi olabilmesi için tek bir finansman modelinin yeterli olamayacağına inanıyorum. Banka kredileri hâlâ önemli bir finansman kaynağı ancak tek başlarına yeterli olmayacak. Tasarruf finansman şirketleri, geliştirici finansmanı, gayrimenkul sertifikaları ve adım adım mülkiyet uygulamaları daha sık gündeme gelecek. "Önce bir kısmına sahip ol, zamanla payını artır" mantığı, gençler için kritik bir yaklaşım olarak öne çıkıyor.
Talep Artarken Arz Aynı Kalırsa Tehlike Oluşur
Devletin rolü de burada önemli. İlk kez konut alacak gençlere destek sağlanacaksa, bunun geniş kapsamlı ucuz kredi kampanyaları şeklinde olmaması gerektiğini düşünüyorum. Eğer arz değişmeden talebi ucuz krediyle artırırsanız, sağlanan faydanın bir kısmı ne yazık ki hızla konut fiyatlarına yansıyabilir. Daha hedef odaklı çözümler bulunmalı. İlk konutlarda belirli gelir grupları ve uygun konut büyüklükleri ile yeni konut arzına bağlı finansman modelleri geliştirilmeli.
Gençlere "kesinlikle 25 yaşında ev sahibi olmalısınız" gibi bir hedef koymanın sağlıklı olmadığını düşünüyorum. Z kuşağının çalışma tarzı, şehir tercihleri ve hareketliliği önceki kuşaklardan farklı. Bazen kirada yaşayıp tasarrufunu farklı yatırım araçlarında değerlendirmek daha mantıklı olabilir. Ev sahipliği önemli, fakat hayatın tek finansal başarı ölçütü değil.
Seçici Konut Yatırımcısı Dönemi
Konut, yatırım aracı olma özelliklerini kaybediyor mu?
Prof. Dr. Ali Hepşen: Konut, yatırım aracı olma özelliklerini yitirmiyor ama yatırımcıların değerlendirme şekilleri değişiyor.
Türkiye'de yıllarca süregelen basit bir yaklaşım vardı. Konut alınır, birkaç yıl beklenir ve nominal fiyat artışı yatırımcıyı tatmin ederdi. Ancak yüksek enflasyon dönemlerinde nominal fiyat artışını yatırım getirisi olarak değerlendirmenin yanıltıcı olduğunu gördük. Son zamanlarda konut fiyatları nominal olarak artmaya devam ederken reel olarak aynı artışı göstermedi. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), konut fiyat endekslerini hem nominal hem de reel hareketlerle izlememize olanak tanıyor.
Ben bunu konut yatırımının sona ermesi olarak görmüyorum. Artık daha seçici bir konut yatırımcısı profili ortaya çıkmakta.
"Artık 'konut aldım, nasıl olsa değer kazanır' anlayışı yeterli değil. Hangi şehirde? Hangi ilçede? Yeni mi, eski mi? Deprem riski nedir? Enerji verimliliği nasıl? Kiraya verilme süresi ne kadar? Aylık giderleri ve net kira getirisi nedir? Bütün bunları değerlendirmek zorundayız."
Ayrıca alternatif yatırım getirileri de büyük önem taşıyor. Mevduat, tahvil ve yatırım fonları yüksek getiriler sunarken, yatırımcı doğal olarak konut getirisi ile bunları karşılaştırıyor. Ayrıca, konutun likit olmayan bir yatırım aracı olduğunu unutmamak gerekiyor.
Sonuç itibarıyla, konut hala yatırım aracı olmaktan çıkmıyor ancak kolay bir yatırım aracı olma özelliğini kaybediyor diyebiliriz. Bu fark önemli bir ayrım.
Net Kira Getirisi Yeterli Mi?
Konut yatırımında kira getirisi mi yoksa değer artışı mı daha öncelikli?
Prof. Dr. Ali Hepşen: Ben bu iki kaynağı birbirinden ayrı değerlendirmiyorum. Gayrimenkul yatırımının toplam getirisi iki temel kaynaktan oluşmaktadır: dönemsel nakit akışı yani kira geliri ve sermaye kazancı yani değer artışı.
Geçmişteki yatırımcılar daha çok ikinci kaynağa odaklanıyordu çünkü konut fiyatlarının hızla yükseldiği dönemlerde kira getirisi ikinci planda kalabiliyordu. Ancak günümüzde yatırım beklentisinin değiştiğini görmekteyim.
Örneğin, 10 milyon TL değerinde bir konutun yıllık brüt kira geliri 500 bin TL olarak düşünüldüğünde, brüt kira getirisi %5’tir. Fakat buradan boş kalma süreleri, bakım, aidat, vergi ve diğer masraflar çıkıldığında net getiri daha da düşebilir. Yatırımcı artık haklı olarak şunu sormaya başladı: "Bu kadar sermayeyi bağladığım bir varlıktan elde ettiğim net kira getirisi yeterli mi?"
Konut Fiyatları Değişkenlik Gösterecek
Bir sonraki soru, konut fiyatlarının enflasyonun üzerinde artıp artmayacağıdır.
Ben, yatırım amacıyla konut alacak birinin yalnızca "bu bölge değer kazanır" düşüncesiyle hareket etmesini oldukça riskli buluyorum. Kira çarpanı, net kira getirisi ve alternatif yatırım araçlarının getirileri mutlaka dikkate alınmalı.
İyi bir konut yatırımı artık sadece değer artışı beklentisine dayanarak tasarlanamaz. Aynı zamanda makul bir kira getirisi sağlamalı ve konumlandırıldığı bölgenin ekonomik, demografik ve kentsel dönüşüm süreçleri de gelecekte değer artışını desteklemelidir. Bu sebeple, önümüzdeki dönemde konut piyasasındaki yatırım performanslarının şehir içinde bile daha fazla ayrışacağını öngörüyorum.
Kredi Koşulları Rahatlayınca Konut Talebi Artıyor
Faiz indirimleri konut alıcısını mı zenginleştirir, yoksa ev sahibini mi?
Prof. Dr. Ali Hepşen: Bu soru haylice önem taşıyor çünkü faiz düşüşünü genelde yalnızca kredi taksitleri üzerinden değerlendiriyoruz. Faiz düştüğünde ilk olarak konut alıcısının borçlanma yeteneği etkileniyor. Aynı gelirle daha yüksek tutarda kredi alınabiliyor ya da benzer kredinin taksiti düşebiliyor. Bu durum, değerlenmeye yol açıyor.
Ancak Türkiye'de ikinci bir etki de var. Kredi şartları iyileşince konut talebi artış gösteriyor. Eğer rezervler aynı hızda artmıyorsa, kredi maliyetlerindeki azalış bir kısmı konut fiyatlarına yansıyabiliyor.
Açık bir örnek vermek gerekirse, faiz oranları düştüğünde bir hanenin erişim sağladığı kredi tutarı 2 milyon TL’den 3 milyon TL’ye çıkıyorsa, bu ek 1 milyon TL'nin tamamının alıcının cebinde kaldığını düşünemeyiz. Piyasada aynı anda pek çok kişinin satın alma gücü yükselirse, satıcıların fiyat beklentileri de değişir.
Bu sebeple, hızlı ve güçlü bir faiz indirim süreci, kısa süreliğine mevcut konut sahiplerinin varlık değerlerini de artırabilirken, konut almak için bekleyen birinin finansman koşulu düzelirken beklediği konutun fiyatı da yükselmeye başlayabilir.
| Kredi Koşulları Rahatladığında Konut Talebi | Faiz düşüşünün konut alıcısı ve ev sahibi üzerindeki etkilerini Prof. Dr. Ali Hepşen değerlendirdi. |
| Faiz Düşüşünün Alıcı Üzerindeki Etkileri | Faiz oranları düştüğünde alıcının borçlanma kabiliyeti artar. Aynı gelirle daha yüksek kredi almak ya da daha az taksit ödemek mümkün hale gelir. Bu, teorik olarak alıcı için olumlu bir durumdur. |
| Faiz Düşüşünün Türkiye'deki İkinci Etkisi | Kredi koşulları iyileştiğinde konut talebi artar. Eğer arz aynı hızda artmazsa, kredi maliyetindeki düşüş bir kısmı konut fiyatlarına yansıyacaktır. |
| Etkiyi Gösteren Örnek | Faizlerin düşmesiyle bir ailenin erişebildiği kredi tutarı 2 milyon TL'den 3 milyon TL'ye çıkınca, bu artışın tamamı alıcının cebinde kalmaz. Piyasada binlerce kişinin satın alma gücü yükseldiğinde, satıcıların fiyat beklentileri de değişmektedir. |
| Kısa Vadeli Varlık Değeri Artışı | Hızlı ve güçlü bir faiz indirimi, mevcut konut sahiplerinin varlık değerlerini artırabilir. Konut almak için bekleyen kişinin finansman şartları iyileşirken, konut fiyatları da artmaya başlayabilir. |
BANKALARIN KONUT KREDİ FAİZİNDE GERİLEME BEKLENTİSİ
2026 yılı içerisinde bir faiz indirim bekliyor musunuz?
Prof. Dr. Ali Hepşen: 2026 için hızlı bir faiz indirim döngüsünden ziyade, kademeli bir normalleşme ihtimalinin daha güçlü olduğunu düşünüyorum. TCMB, 23 Temmuz toplantısında politika faizini %37 düzeyinde tutmuştu. Temmuz Piyasa Katılımcıları Anketi'nde ise gelecekteki toplantılara yönelik sınırlı bir düşüş beklentisi mevcut ve 12 ay sonrası politika faizi beklentisi %29,44 seviyesine işaret ediyor.
Bu nedenle, 2026'nın geri kalan dönemi için faiz indirim ihtimalini göz ardı etmiyorum. Ancak konut piyasası açısından daha önemli olan, bankaların tüketicilere sunduğu konut kredisi faizinin ne kadar düşeceğidir.
Ben, bir anda ucuz konut kredisi dönemine geçiş beklemiyorum. Öncelikle finansman koşullarında kısmi bir rahatlama, ardından ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payında kademeli bir artış öngörmek daha mantıklı görünüyor.
| Soru | 2026 yılı içinde bir faiz düşüşü bekliyor musunuz? |
| Profesör | Prof. Dr. Ali Hepşen |
| Beklenti (2026) | Hızlı bir faiz indirim döngüsünden ziyade, kademeli bir normalleşme ihtimali daha güçlü görülmektedir. |
| TCMB Politika Faizi (Temmuz Toplantısı) | %37 düzeyinde tutulmuştur. |
| Temmuz Piyasa Katılımcıları Anketi (Beklenti) | Gelecek toplantılara yönelik sınırlı bir düşüş beklentisi mevcuttur. |
| 12 Ay Sonrası Politika Faizi Beklentisi | %29,44 seviyesindedir. |
| Faiz İndirim İhtimali (2026'nın Kalanı) | Dışarıda bırakılmamaktadır. |
| Konut Piyasası İçin Önemli Gösterge | Bankaların tüketiciye sunduğu konut kredisi faizinin ne oranda gerileyeceği. |
| Beklenen Hareket (Konut Kredisi) | Bir anda ucuz konut kredisinin sunulması beklenmemektedir. |
| Olası Gelişme Sırası | Önce finansman koşullarında kısmi bir rahatlama, ardından ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payında kademeli bir artış. |
2026 yılı ikinci yarısında konut sektörünü nasıl değerlendiriyorsunuz?
Prof. Dr. Ali Hepşen: 2026'nın ikinci yarısında büyük bir fiyat artışından çok, satışların devam ettiği ancak fiyatların daha dengeli seyir izlediği bir piyasa oluşmasını bekliyorum. Son yıllarda ilginç bir trend gözlemledik. Konut kredisi almanın oldukça zorlaştığı dönemlerde bile konut satışları duraksamadı. Alıcılar daha fazla özkaynak kullanarak veya geliştirici finansmanıyla harekete geçti; bazen satın alma kararlarını ertelese de piyasaya geri döndü. Son yazılarımızda belirttiğimiz finansman yapısındaki değişizim burada kritik bir rol oynuyor.
Bu nedenle yalnızca ipotekli satış rakamlarına bakarak konut talebini değerlendirmek yetersiz kalıyor.
Konut Sektörü İçin Dört Temel Başlık
"İkinci yarıda takip edeceğim dört temel unsur: kredi faizlerinin gelişimi, reel konut fiyatları, yeni konut arzı ve kiralar."
Eğer faizlerde kısıtlı bir düşüş yaşanırsa, ipotekli satışlarda belirli bir hareket görülebilir. Ancak bunun fiyatlar üzerindeki etkisinin 2020-2021 dönemindeki kadar hızlı olacağını düşünmüyorum. Çünkü hanehalkının satın alma gücü, konut fiyatlarının ulaştığı seviyeler ve kredi taksitleri ciddi sınırlayıcı faktörler olmaya devam ediyor.
Nominal fiyat artışlarının devam etmesi beklenen bir durum. Ancak benim için daha kıymetli olan soru, konut fiyatlarının enflasyonun üzerinde artıp artamayacağı. TCMB'nin güncel Konut Fiyat Endeksi verileri, bu nominal ve reel ayrımı takip etmemize olanak sağlıyor.
Kira Durumu Kötü Olabilir
Kira piyasasını da ayrı bir açıdan değerlendirmek gerekir. Satın alım gücü sorunları devam ettikçe, konut edinemeyen aileler kiralık pazarda kalmayı tercih ediyor. Bu durum özellikle büyükşehirlerde kiralık konut talebinin artmasına neden oluyor. Böylece, satılık konut piyasasında reel fiyat düzeltmeleri yaşanırken kiralık piyasada benzer bir rahatlama gözlemlenmeyebilir.
2026'nın ikinci yarısını ben "bekleme dönemi" olarak değerlendirmiyorum. Piyasa faaliyetlerine devam edecektir. Satışlar mutlaka gerçekleşecektir. Özellikle son dönemde tasarruf finansman şirketlerinin etkisiyle finansman modelleri çeşitlenmeye devam edecek; faiz indirimi beklentileri zaman zaman fiyatlara yansıyacaktır. Ancak yatırımcı açısından eski dönemin "konutu al ve bekle" kolaylığı giderek azalmaktadır.
