Gayrimenkul alım ve satımında çalışanlar için önemli gelişmeler yaşanıyor. Konut, arsa ve farklı taşınmaz satışlarında alıcı ve satıcı arasında sıkça dile getirilen "Önce para mı gönderilecek yoksa tapu mu devredilecek?" tartışması, yeni sistemle birlikte daha net bir hale gelecek.
1 Ekim'de yürürlüğe girmesi beklenen Güvenli Ödeme Sistemi, satış bedelinin tapu devri tamamlanana kadar güvence altında tutulmasını öngörüyor. Mülkiyet devri gerçekleştiğinde, satış bedeli satıcıya aktarılacak.
Güvenli Ödeme Sistemi nasıl işleyerek ev veya arsasını satacakların neler dikkat etmesi gerektiğini belirleyecek? Gayrimenkul dolandırıcılığı, sahte dekont ve yanlış hesaba para aktarımı gibi riskler nasıl minimize edilecek? Emlak sektöründeki profesyonellerin bu yeni sistemdeki rolü ne olacak?
Gayrimenkul uzmanı Ayşe Fügen Arda, 1 Ekim'de başlayacak bu yeni döneme dair merak edilenleri Tgrthaber.com Özel Haber Editörü Zeynep Gizem Er’e aktardı.
ÖNCE PARA MI, TAPU MU?
Gayrimenkul alım ve satım sürecinde alıcılar ve satıcılar için en kritik sorunlardan biri olan "Önce para mı, önce tapu mu?" sorusu, Güvenli Ödeme Sistemi sayesinde daha net bir çerçeveye kavuşacak.
Sistemin nasıl işleyeceğini ve tarafların hangi aşamada güvenli ödeme sağlayacağını açıklayan Arda, önemli detayları şu şekilde paylaştı:
''1 Ekim'de yürürlüğe girmesi beklenen Güvenli Ödeme Sistemi, gayrimenkul alım ve satımlarında önemli bir yenilik sunacak. Daha önce konut veya arsa satışlarında en tartışmalı noktalardan biri, "Önce para mı gönderilecek yoksa önce tapu mu devredilecek?" sorusuydu. Bu yeni sistem ile birlikte bu riski ortadan kaldırmak hedefleniyor. Alıcı tarafından ödenen satış bedeli, güvenli ödeme sistemi üzerinden işlemler tamamlanana kadar koruma altında tutulacak. Mülkiyet devri tapuda gerçekleştiğinde, para satıcıya aynı anda aktarılacak. Böylelikle alıcı, tapuyu almadan parayı doğrudan göndermeyecek; satıcı da tapuyu devrettikten sonra parasını alamama tehlikesiyle karşılaşmayacak.
Aslında mevcut güvenli ödeme altyapısında da Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün uygulamaları mevcut. Satış tutarı, tapu tescili gerçekleşene kadar güvenli bir hesapta bekletiliyor. Tescil tamamlandığında, tutar satıcının hesabına yatırılıyor. 1 Ekim'de zorunlu hale gelecek bu yeni sistem ile taşınmaz satışlarında güvenli ödeme yönteminin standart hale getirilmesi hedefleniyor. Sistem yalnızca konut satışlarını değil, arsa ve diğer mülk alım satımlarını da kapsıyor. Ödemenin yanısıra Güvenli Ödeme Sistemi, tamamının veya bir kısmının nakit, havale veya elektronik fon transferi ile yapılacağı satışlarda kullanılacak.
KAYIT DIŞILIĞA SON VERECEK SİSTEM
Bana göre, vatandaş açısından en değerli yenilik işlem güvenliğidir. Yüksek meblağlarda nakit taşıma, sahte para, ödemenin gerçekleşmemesi ya da tapu devri sağlanmadan paranın başka birine iletilmesi gibi risklerin önemli ölçüde azaltılması amaçlanmaktadır. Aynı zamanda sistem sayesinde satış bedelinin izlenebilir hale gelmesi, kayıtdışılığı azaltma konusunda da olumlu bir etki yaratacaktır. Kısacası, 1 Ekim itibarıyla gayrimenkul satışlarında "Önce para mı, önce tapu mu?" sorusunun yarattığı belirsizlik sona erecek ve para ile tapunun güvenli bir biçimde eş zamanlı olarak el değiştirmesi hedefleniyor.''
DOLANDIRICILIK, SAHTE TAPU VE SAHTE İLAN GİBİ YÖNTEMLERE KARŞI KORUMA
Güvenli Ödeme Sistemi, özellikle para transferi aşamasında alıcı ve satıcıyı karşı karşıya getirebilecek riskleri azaltmayı amaçlıyor.
Ancak bu sistemin sahte ilanlar ve dolandırıcılık yöntemlerinin tümünü kapsamadığını belirten Ayşe Fügen Arda, vatandaşların dikkat etmesi gereken noktaları şöyle anlattı:
''Burada önemli bir noktanın altını çizmek gerekir: Güvenli Ödeme Sistemi, gayrimenkul dolandırıcılığının her türünü sona erdiren bir sistem değil. Asıl korumayı, tapu devri ile satış bedelinin ödenmesini birbirine bağlayan aşama sağlamaktadır. Örneğin, alıcı ve satıcı bilgileri tapu başvurusuyla eşleştirilmesi, IBAN doğrulaması yapılması ve ödemenin, tescil gerçekleşmeden satıcıya iletilmemesi; sahte dekont, yanlış hesaba para gönderme veya “Parayı gönderdim ama tapuyu alamadım” gibi riskleri büyük ölçüde azaltıyor. Sahte ilan meselesi biraz farklıdır. Güvenli Ödeme Sistemi, ilanların gerçekliğini kontrol eden bir mekanizma değildir.
Bu noktada Elektronik İlan Doğrulama Sistemi gibi farklı yöntemler devreye girmektedir. Dolayısıyla herkesin, yine de ilana, taşınmaza, satıcının gerçekten mal sahibi olup olmadığına ve eğer varsa yetkilendirilmiş bir emlak işletmesine dikkat etmesi gerekmektedir. Bu yüzden bu sistemi ciddi bir güvenlik adımı olarak değerlendiriyorum; ancak "Artık gayrimenkul dolandırıcılığı tamamen sona erecek" demek yanıltıcı olur. Sistem, özellikle satışın kritik aşamalarından olan para ve tapunun güvenli ve eş zamanlı olarak el değiştirmesini sağlamayı hedefliyor. Bakanlığın düzenlemesi, ödeme güvenliğini oldukça artırırken, sahte ilanlar gibi tapu devrinden önceki dolandırıcılık yöntemlerini tamamen kapsamayabilir.''
EMLAKÇILARIN SİSTEMDEKİ ROLÜ NE OLACAK?
Yeni sistemin uygulanmaya başlamasıyla emlak danışmanlarının rolünün sona erip ermediği konusu büyük bir merak yaratıyor.
Güvenli Ödeme Sistemi’nin yalnızca para transferini güvence altına aldığını belirten Arda, emlak danışmanlarının satış sürecindeki işlevlerinin devam edeceğini şu şekilde dile getirdi:
''Güvenli Ödeme Sistemi, emlak danışmanlarının yaptığı işlemleri ortadan kaldıran bir düzenleme değil; esas hedef, satış bedelinin alıcıdan satıcıya güvenli bir şekilde aktarımını sağlamaktır. Emlak danışmanının rolü bundan çok daha geniştir. Doğru fiyat belirleme, taşınmazın pazarlamasını yapma, alıcı ile satıcıyı buluşturma, teklif ve pazarlık sürecini yönetme, belgelerin ve tapu sürecinin gözetimi gibi işler devam edecek. Ayrıca, sektörün giderek daha kayıtlı ve doğrulanabilir bir yapıya geçeceği de kesin. Elektronik İlan Doğrulama Sistemi'nde taşınmaz ilanlarında kimlik ve yetki kontrolü sağlanıyor; yani bir emlak şirketinin ilan verebilmesi için gerekli yetkilendirme süreçleri sistem üzerinden gözden geçiriliyor. Emlak danışmanın görevleri bununla bitmiyor. Doğru fiyatlandırma, taşınmazın pazarlanması, alıcı ile satıcı arasında köprü olma, müzakere ve satış sürecinin yönetimi hala insan ve uzmanlık gerektiren unsurlardır.''
TAPUDA GERÇEK SATIŞ BEDELİ DÖNEMİ
Güvenli Ödeme Sistemi ile birlikte gayrimenkul satışlarında yalnızca paranın güvenli şekilde aktarılmasının sağlanması değil, aynı zamanda satış tutarının izlenebilir hale gelmesi de gündeme gelebilir.
Tapuda beyan edilen bedel ile gerçek satış bedeli arasındaki farkın denetlenmesi konusunda sistemin önemli bir adım sunabileceğini belirten Ayşe Fügen Arda, yeni dönemde kayıtdışı uygulamalar hakkında dikkat çekici yorumlar yaptı:
''1 Ekim'den sonra bir günde tüm kayıtdışı uygulamaların sonlanacağını söylemek imkansızdır. Ancak gayrimenkul satışında paranın daha izlenebilir hale gelmesi, gerçek satış bedelinin kayda alınmasını sağlama konusunda önemli bir ilerleme kaydedilecektir. Ayrıca tapuda beyan edilen bedel, banka işlemleri ve Güvenli Ödeme Sistemi'ndeki tutarların karşılaştırılması ve gerektiğinde denetlenebilmesi, sistem dışında ödeme yapılmasını büyük ölçüde zorlaştırabilir. Yani sadece güvenli bir ödeme sistemi oluşturmak yeterli değil, gerçek satış bedelinin sistem üzerinden kaydedilmesini sağlayacak güçlü denetim mekanizmaları da gereklidir.''
