Türkiye genelinde deprem riskine karşı gerçekleştirilen kentsel dönüşüm çalışmaları hız kesmeden devam ederken, sürecin içinde bazı hukuki ve mali belirsizlikler mülk sahiplerini telafisi mümkün olmayan mağduriyetlerle karşı bırakıyor. Sektör uzmanları ve hukuki otoriteler, aceleyle hazırlanmış standart sözleşmelerin ve gereksiz yetki devrinin, vatandaşların evlerini kaybetme noktasına getirebileceği hususunda önemli uyarılarda bulunuyor. Yenileme projelerinde yanıltıcı ve doğru olmayan bilgilerle hareket edilmesi, hak sahiplerinin farkında olmadan büyük bir borç yükü altına girmesine neden olabiliyor.
Uzmanlar, internetten rastgele alınan sözleşme taslakları ile yeterince incelenmeyen ortaklık anlaşmalarının projelerin çıkmaza girmesine yol açtığını belirtiyor. İnşaat firmalarının tamamlanan işlerin ardından sunduğu beklenmedik maliyetler, hak sahiplerine ulaşan yüksek tutarlı faturalar ve tahliye edilen kiracıların yaşadığı hak kayıpları, sürecin en riskli bileşenleri arasında yer alıyor. Bu süreçte güvenilir bir dönüşüm sağlamak için her adımın profesyonel ve mimari raporlar doğrultusunda yönetilmesi büyük bir önem taşıyor.
Standart Sözleşmelerin Tehlikesi
Kentsel dönüşüm uygulamaları çerçevesinde apartman yönetimleri ve mülk sahiplerinin en sık düştüğü hatalardan biri, yeterince düşünülmeden imzalanan hazır sözleşmelerdir. Her binanın kendine özgü imar durumu, tapu kayıtları ve metraj özellikleri bulunmasına karşın, internet üzerinden alınan standart metinler projelerin geleceğini tehdit eder hale gelmektedir. İnşaat firmaları, kesin anlaşmalar imzalanmadan önce belediye ve tapu müdürlüklerinde gerekli ön araştırmalar yapmaktan kaçındıkları için süreç tamamen varsayımlar üzerine kuruluyor.
Bu yüzeysel anlaşmalar, ileride projelerin durmasına veya tamamen iptal edilmesine yol açan hukuki sorunları ortaya çıkarıyor. Sözleşmelerde işin kesin başlangıç ve bitiş tarihleri belirsiz bırakılmakta, kira yardımı ödemelerinin hangi takvimde yapılacağı açıklık kazanmamakta ve gecikme halinde uygulanacak yaptırımlar belirsiz kalmaktadır. Hak kaybını önlemek adına her yapının mevcut durumunu net bir şekilde ortaya koyan kapsamlı bir gayrimenkul raporu hazırlanması ve sözleşmenin bu rapora göre şekillendirilmesi önem arz ediyor.
İnşaat Sonrası Beklenmedik Fatura Sorunları
Yenileme projelerinde mülk sahiplerinin en fazla karşılaştığı sorunların başında, inşaat süreçleri tamamlandıktan sonra yüksek tutarlı faturalarla karşılaşmaları geliyor. Sözleşmeler imzalanırken karşılıklı yükümlülükler ve maliyet sınırları net bir şekilde belirlenmediği takdirde, müteahhitler yasal boşluklardan yararlanarak ek masrafları ev sahiplerine yansıtabilirler. Bu durum, projeye başlarken hiçbir maliyet çıkmayacağını bekleyen vatandaşların, anahtar teslimi aşamasında icra takipleriyle baş başa kalmalarına neden oluyor.
Mali sorunları önlemek için sözleşmelere, inşaat firmasının kesebileceği maksimum fatura tutarını sınırlayan maddelerin eklenmesi büyük önem taşımaktadır. Ayrıca, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın bloke ettiği teminatların sadece binanın fiziksel olarak tamamlanmasını garanti ettiğini ve vatandaşın kişisel zararlarını ya da kira alacaklarını kapsamadığını unutmamak gerekiyor. Hak sahiplerinin güvence altına almak için yüklenici firmalardan sağlam banka teminat mektupları veya taşınmaz ipotekleri talep etmesi öneriliyor.
Tahliye Edilen Eski Kiracıların Hukuki Durumu
Kentsel dönüşümün sosyal ve hukuki boyutunda göz ardı edilen bir başka önemli konu, yenileme öncesinde binada yaşayan kiracıların yasal durumudur. Mevcut kanunlara göre, riskli yapı olarak ilan edilen binalardan tahliye edilen kiracıların, tamamlanan yeni projede otomatik olarak kiralama hakkı ya da eski evlerine geri dönme gibi bir yasal hakları bulunmamaktadır. Bu durum, dönüşüm sürecinde sadece mülk sahiplerinin değil, kiracı konumundaki vatandaşların da ciddi bir barınma krizi ile karşılaşabileceğini göstermektedir.
Çeşitli dönemlerde yapılan kira yardımları ve taşınma destekleri geçici bir rahatlama sağlasa da, uzun vadede kiralık konut pazarındaki hareketlilik taraflar arasında yeni çatışmalara zemin hazırlamaktadır. Bina ortakları, kentsel dönüşüm kararı alırken kiracıların durumunu da gözeterek hareket etmeleri, ileride yaşanabilecek tahliye krizlerinin ve tazminat davalarının önüne geçilmesine yardımcı olur. Gayrimenkul hukuku konusunda uzman kişiler, dönüşüm sürecinin başlangıcından itibaren tüm paydaşların haklarının yasal çerçeve içerisinde korunması gerektiğinin altını çizmektedir.
Güvenli Dönüşüm İçin Alınacak Önlemler
Deprem kuşağında bulunan şehirlerin yapı stokunu yenilerken finansal zararların engellenmesi, ancak bilinçli ve kontrollü bir yönetim mekanizması oluşturulmasıyla mümkün olmaktadır. Kat maliklerinin bireysel olarak karar vermek yerine, apartman içinde ortak bir komite kurarak süreci tek bir merkezden ve profesyonel danışmanlar eşliğinde yürütmesi gerekmektedir. İnşaat firmalarına verilecek vekaletnamelerin sınırlarının açık bir şekilde belirtilmesi ve firmaya taşınmaz üzerinde sınırsız yetki verilmemesi hayati öneme sahiptir.
İmza aşamasına gelinmeden önce, seçilecek müteahhit firmanın mali gücü, geçmiş projeleri ve piyasa güvenilirliği detaylı bir araştırmaya tabidir. Sözleşme metninin her bir maddesi, alanında uzman hukukçular tarafından incelenmeli ve olası bir uyuşmazlık durumunda projenin nasıl sonlandırılacağına dair kurallar belirlenmeden imzalanmamalıdır. Ev sahipleri, konutlarını yenileme sürecinde mevcut varlıklarını kaybetmemek için teknik ve hukuki danışmanlık hizmetlerini masraf olarak görmek yerine bu sürecin gerekli bir parçası olarak kabul etmelidir.
