Kardeşinizin Miras Hakkı Tehlikede! Av. Mert Yalçın'dan Yeni Düzenleme Detayları
Miras kalan gayrimenkul, araziler ve tarla satışlarında yeni bir dönem başladı. 12. Yargı Paketi çerçevesinde yapılan düzenlemeler doğrultusunda, İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan değişiklikle, miras yoluyla edinilen ve ortaklığın satışı yoluyla payların dağıtılmasına dair taşınmazların ilk ihalesinde mirasçılara öncelik tanındı.
Yani mirasçılar, eğer anlaşmayı sağlarsa gayrimenkulü aralarında paylaşabilir veya birlikte satabilir; eğer bir uzlaşma sağlanmazsa ortaklık giderme yöntemine başvurulabilir. Peki eğer bir kardeş satışa itiraz ederse ne olacak? Ya da kardeşiniz olmasına rağmen miras hakkınızı talep edebilir mi? Avukat Mert Yalçın, Tgrthaber.com Özel Haber Şefi Bengü Sarıkuş'a yeni düzenleme ile ilgili sıkça sorulan soruları yanıtladı.
Miras kalan gayrimenkulün satışında ilk ihalenin yalnızca mirasçılar arasında gerçekleştirilmesi ne anlama geliyor? Vatandaş açısından önceki sistemle en önemli fark nedir?
Avukat Mert Yalçın: Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile birlikte İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan değişiklik, miras yoluyla edinilen bir taşınmazın satışını değil; ancak mirasla edinilen bir taşınmazda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine dair ihaleyi yeniden şekillendirmiştir.
Bu düzenleme, taşınmaz üzerindeki tüm payların miras yoluyla edinilmesi ve mirasçılar dışında, taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı bulunan üçüncü kişilerin bulunmaması halinde uygulanacaktır.
VATANDAŞ İÇİN EN KAYDA DEĞER FARK
Bu değişiklikte vatandaş açısından en önemli unsur, miras yoluyla edinilen taşınmazın ortaklığının giderilmesi sırasında, taşınmazın doğrudan üçüncü şahısların katıldığı bir ihaleye çıkarılmaması; öncelikle yalnızca mirasçılara özel bir artırmanın yapılmasıdır.
Yalnızca mirasçılar arasında gerçekleştirilen bu ilk artırmada, muhammen değerin %100’ü baz alınacaktır. Eğer ilk artırmada satış gerçekleşmezse, ikinci artırma genel kurallar gereğince üçüncü kişilere de açık olur. Mirasçılardan biri, satışın yalnızca mirasçılar arasında yapılmasına itiraz ederse, bu durum ilk artırmanın üçüncü kişilere açılmasına engel olmayacaktır.
İlk artırma, mevzuat gereği yalnızca malik olan mirasçılar arasında icra edilecektir. Bu sayede taşınmazın üçüncü şahıslara geçiş yapmasından önce, malik mirasçılara satın alma fırsatı verilmektedir.
Bu düzenlemeden hangi mirasçılar yararlanabilecek?
Avukat Mert Yalçın: Yeni düzenlemeden, taşınmazda mülkiyet hakkı olan mirasçılar faydalanabilecektir. Bunun için, taşınmaz üzerindeki tüm mülkiyet haklarının miras yoluyla edinilmiş olması ve mirasçılar haricinde üçüncü şahısların taşınmazda hak sahibi olmaması gerekmektedir.
Bu şartları taşıyan taşınmazlarla yapılacak ilk artırmaya yalnızca malik olan mirasçılar katılabilecektir.
İHALE SÜREÇLERİ NASIL İŞLEYECEK?
İlk ihalede mirasçılardan hiçbiri gayrimenkulü almak istemezse ikinci aşamada süreç nasıl gelişecek? Üçüncü kişiler ne zaman ihaleye katılabilecek?
Avukat Mert Yalçın: Yeni düzenleme çerçevesinde ilk artırma, yalnızca malik olan mirasçılar arasında bir kez olmak üzere gerçekleştirilecektir. Eğer mirasçılardan hiçbiri taşıma işlemi gerçekleştirmek istemezse veya ilk artırma herhangi bir nedenle sonuçlanmazsa, satış süreci sona ermeyecek ve ikinci artırmaya geçilecektir.
İkinci artırmada ise artık yalnızca mirasçılar değil, üçüncü şahıslar da ihaleye katılabilecek ve teklif verebilecektir. Bu durumda taşınmaz, öncelikli olarak mirasçılara sunulacak; eğer bu aşamada satış gerçekleşmezse, ikinci artırma iktisadi kurallar gereğince gerçekleştirilecektir.
Bu ikinci artırmada, genel sistemde geçerli olan asgari satış bedeli kuralları uygulanacak ve muhammen değerin %50’si temel alınacaktır.
HERKES KENDİ MİRAS PAYINA DÜŞEN MİKTARI ALACAK
“Miras kalan evinizi kardeşiniz dahi olsa alabilir” ifadesi doğru mu? Vatandaşın dikkat etmesi gereken en önemli husus nedir?
Avukat Mert Yalçın: “Kardeşiniz evinizi alabilir” argümanı hukuksal açıdan kesinlikle doğru değildir. Miras kalan gayrimenkul, aslında tek bir şahıs değil; mirasçıların ortak malıdır.
Eğer mirasçılardan biri ortaklığın sona ermesini talep ederse ve miras church mülkiyetinin fiziksel paylaşımları mümkün değilse, mahkeme satışa hükmedebilir. Yeni düzenlemeye göre bu durumda ilk artırma sadece mirasçılar arasında gerçekleştirilecektir.
Eğer kardeşlerden biri en yüksek geçerli teklifi verirse ve alım sürecini tamamlarlarsa, gayrimenkulün sahibi olabilir. Ancak bu diğer mirasçıların maddi haklarının kaybolduğu anlamına gelmez; satış bedelinden herkes kendi miras payına düşen miktarı alacaktır.
Diyelim ki dört kardeşe bir ev kaldı. Üç kardeş satmak istiyor, bir kardeş istemiyor. Bu kişi satışın önüne geçebilir mi?
Avukat Mert Yalçın: Kural olarak hayır. Bir kardeşin tek başına “Ben satılmasını istemiyorum” demesi, ortaklığın giderilmesini engelleyemez.
Dört kardeşten yalnızca biri bile ortaklığın sona ermesini talep ederse mahkemeye başvurulabilir, bu durumda satış durdurulamaz. Ancak satış gerçekleştirilirse o kardeşin miras payı da korunur ve satış bedelinden kendisine düşen miktarı alır.
Yeni düzenleme kapsamında, ilk artırmada gayrimenkulü satın alma fırsatı aslen malik olan mirasçılara tanınmaktadır.
İzale-i şuyu, yani ortaklığın giderilmesi davası açmadan miras gayrimenkulü satılabilir mi?
Avukat Mert Yalçın: İİK’nın 114. maddesinde yapılan yeni düzenleme, mirasçılara ortaklığın giderilmesi davası açmadan gayrimenkulü satma olanağı sunmamaktadır. Bu düzenleme, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş olması durumunda uygulanacak açık artırmanın usulünü, özellikle de ilk artırmanın hangi grup arasında yapılacağını belirlemektedir.
Sonuç olarak eğer mirasçılar aralarında bir anlaşma sağlarsa, gayrimenkulü birlikte üçüncü bir kişiye satabilir ya da mirasçılardan biri diğerlerinin payını edinebilir. Ancak eğer anlaşma sağlanamaz ve taşınmazın satışla paylaşılması arzu edilirse, genel olarak ortaklığın giderilmesi davasına başvurulması gerekir.
Mirasçılar arasında anlaşmalı paylaşım ile mahkeme aracılığıyla paylaşım arasındaki temel fark nedir?
Avukat Mert Yalçın: Mirasın anlaşmalı paylaşımı, tüm mirasçıların, mal varlığının nasıl bölüneceği hususunda uzlaşmaları halinde, ortaklığın giderilmesi davası açılmaksızın paylaşımın yapılması anlamına gelir.
Mirasçılar; mirasın içindeki bir gayrimenkulün belirli bir mirasçıya bırakılması, satılması ya da miras kalan taşınmazların mirasçılar arasında dağıtılmasını kararlaştırabilirler.
Mahkeme aracılığıyla paylaşımda ise, yani ortaklığın giderilmesinde mirasçılar arasında sağlanan bir uzlaşı yoksa, mirasçılardan biri ortaklığın giderilmesi talebinde bulunur. Mahkeme, gerekli incelemelerin ardından satış suretiyle ortaklığın tasfiye edilmesine karar verebilir. Bu durumda satış mahkeme kararına göre ilgili usul çerçevesinde gerçekleştirilir.
En büyük fark, anlaşmalı paylaşımda mirasçıların çözümü kendilerinin belirlemesi; mahkeme yoluyla ise paylaşımın veya satışın yargı süreci içinde yapılacak olmasıdır.
Yeni İİK’nın 114. maddesindeki düzenleme, anlaşmalı paylaşımı değil; mahkemece satış yöntemiyle olan ortaklığın giderilmesine dair süreçten sonraki ihale aşamasını kapsamaktadır.