Konut Piyasasında Fırtına: Ev Fiyatları Düşüşe Geçiyor mu?

Son dönemlerde Türkiye'deki konut fiyatlarında önemli bir değişim gözlemleniyor. Ev değerleri TL cinsinden artış göstermeye devam etse de, bu artış artık enflasyonun gerisinde kalmaya başladı.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın (TCMB) verilerine göre, konut fiyatları bir önceki aya göre yüzde 1,5, yıllık olarak ise yüzde 25 oranında artış gösterdi. Ancak enflasyon etkisinden arındırıldığında, yıllık konut fiyatlarının yaklaşık yüzde 5,1 oranında düştüğü ortaya çıkıyor.

Bu reel düşük, evlerin listedeki fiyatlarının düştüğü anlamına gelmiyor.

Peki, 2020 sonrası hızlı bir şekilde değerlenen konut pazarında bu durum bir düzeltme süreci mi? Ayrıca, reel gerilemenin devam etmesi ve konut fiyatlarının TL olarak da düşüp düşmeyeceği merak konusu.

Talebi Neler Sınırlıyor?

DW Türkçe’den Pelin Ünker’e açıklamalarda bulunan ekonomist Prof. Dr. Burak Arzova, konut fiyatlarındaki reel düşüşün sadece TL olarak değerlendirilmemesi gerektiğine vurgu yapıyor. Dolar bazında fiyatların düşmediği bilgisini paylaşan Arzova, bunun Türkiye'nin dolar cinsinden pahalılaşmasıyla ilişkili olduğunu ifade ediyor.

Konut talebinde hafif bir azalma yaşandığını belirten Arzova, bu durumun arkasında birden fazla faktörün etkili olduğunu söylüyor. Bunlardan biri, altın fiyatlarının yarattığı servet etkisi.

Türkiye'de kayıtdışı gelirlerin genellikle ilk olarak altına, ardından konuta yöneldiğini dile getiren ekonomist, geçen yıl altındaki önemli artışın yaratmış olduğu servet etkisinin bir kısmının yatırım amaçlı ya da kayıt dışı gelirin resmi kayıtlara geçmesinin bir aracı olarak konuta kaydırıldığını belirtiyor. Bu yıl ise benzer bir servet etkisinin ortaya çıkmadığını ifade ediyor.

Yüksek faiz oranları da bir diğer etki olarak öne çıkıyor. Arzova, 5 milyon lira birikimi olan bir tasarruf sahibinin mevduat hesaplarında aylık 140-150 bin lira getirisi olabileceğini, para piyasa fonlarında ise daha iyi getirilere ulaşmanın mümkün olduğunu söylüyor. Büyük şehirlerde aynı miktarla alınabilecek konutların kira getirilerinin bu getirilerin oldukça altında olduğunu vurguluyor. Finansal yatırımların daha likit olmasının da konutun cazibesini azalttığına dikkat çekiyor.

“Şu an TL'nin çekici hale gelmesi, sunulan yüksek faiz oranlarının konut satışlarının önündeki en büyük engel" diyen Arzova, yüksek kredi faizleri ve gereken peşinatların özellikle orta ve alt gelir grubunun konuta ulaşımını zorlaştırdığını aktarıyor. Son yıllarda uygulanan ekonomik politikalar ve enflasyonla mücadele programlarının bu kesimlerde büyük bir alım gücü kaybına neden olduğunu, 2026'da birçok işyerinde ara zam yapılmayacak olmasının da bu kaybı artırdığını düşünüyor.

Konut Satışları Yüzde 17 Düşüş Gördü

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre Temmuz ayında toplam 123 bin 603 konut satışı gerçekleşti.

Yıllık satışlarda yüzde 17'lik bir azalma kaydedilirken, ilk el konut satışları yüzde 8,6, ikinci el satışlarsa yüzde 20,8 oranında düştü. Ocak-Temmuz dönemindeyse toplam satışlar yüzde 5,5 azalarak 823 bin 119 olarak belirlendi. Buna karşın, mortgage (ipotekli) satışlar Temmuz'da yüzde 23,7, yılın ilk yedi ayında ise yüzde 30,9 artış gösterdi.

Arzova, konut satışları ile faiz oranları arasında direkt bir bağ olduğunu belirtiyor. Konut kredisi faiz oranlarının aylık yüzde 1 civarına yaklaştığı dönemlerde hem yatırımcılar hem de ilk kez ev alacaklar için kredinin cazip hale geldiğini ve satışların arttığını ifade ediyor.

Ancak uzun vadeli enflasyonla mücadele programının etkilerinin hemen ortaya çıkmadığını, bu seviyelere kısa sürede tekrar dönülmesini beklemediğini vurguluyor.

Satışlardaki düşüşü, kayıtdışı ekonomideki azalmaya da bağlayan Arzova, 200 TL'nin en yüksek banknot olarak kalmasının büyük tutarlı nakit işlemlerinin gerçekleştirilmesini zorlaştırdığını, harcamaların giderek daha fazla banka ve kredi kartları üzerinden yapılmasının ise ekonomik faaliyetleri resmi kayıtlara taşıdığını belirtiyor.

Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın vergi kaybını önlemeye yönelik denetimlerini teknolojik araçlarla güçlendirmesinin de kayıtdışı işlemleri zorlaştırdığını ekliyor.

Yabancı alıcılarla ilgili durum da dikkat çekiyor. Yabancılara yapılan satışlar Ocak-Temmuz aralığında yüzde 7,3 azalarak 11 bin 203'e geriledi. Temmuz ayında yabancıların toplam konut satışlarındaki payıysa yüzde 1,7 seviyelerine düştü.

Arzova, Türkiye'nin yabancılar için pahalılaşmasının talep üzerinde olumsuz etkisi olduğunu, konut yoluyla vatandaşlık imkanının daha sıkı kontrol edilmesinin geçmişteki cazibeyi azalttığını belirtiyor.

Konut Gerçekten Ucuzladı mı?

DW Türkçe’ye açıklama yapan ekonomist Doç. Dr. Oğuz Demir, mevcut durumu bir düzeltme süreci olarak değerlendiriyor, ancak bunun konuta erişim kolaylığı anlamına gelmediğinin altını çiziyor.

Yüksek faiz oranları, krediye ulaşım zorluğu, reel gelir kaybı ve 2020-2023 yılları arasındaki olağanüstü fiyat artışlarının, hanehalklarının ödeme kapasitesinin en üst sınırlarına ulaşmasını sağladığını belirtiyor.

Başlangıç ayı ve endeks revizyonlarına bağlı olarak hesaplamalar değişebilse de, reel fiyatların zirveden bu yana yaklaşık yüzde 15-20 oranında düştüğünü ifade eden Demir, pandeminin ardından meydana gelen reel artışların bu rakamların oldukça üzerinde olduğunu vurguluyor:

“Konut, çok yüksek bir seviyeden reel olarak geriliyor. Yüksek bir dağın zirvesinden birkaç basamak aşağıya inmek, başlangıç noktasına geri dönmek anlamına gelmez.”

Demir, konutun pahalı olup olmadığını değerlendirirken yalnızca TÜFE’ye bakmakla kalmayıp, vatandaşın gelirinin ne kadarının konut alımına ayrıldığını ve aylık kredi taksitlerinin hane gelirinin ne kadarını oluşturduğunu da göz önünde bulundurmak gerektiğini vurguluyor. Bu çerçevede konut fiyatlarının hâlâ oldukça yüksek seviyelerde olması dikkat çekiyor.

Konut Alımında Kimler Avantajlı?

Türkiye'de konut satın alanların gelir ve servet gruplarına dayanan güncel ve doğrudan bir veri olmadığını belirten Demir, satışların finansman şeklinin alıcıların profili hakkında önemli ipuçları sunduğunu aktarıyor.

Temmuz ayında 23 bin 888 ipotekli satış gerçekleşirken, son aylarda ipotekli satışların toplam satışlar içindeki oranı yaklaşık yüzde 20 olarak kaydedildi. Özetle, satışların yaklaşık dörtte üçü ipotekli konut kredisi kullanılmadan gerçekleştiriliyor.

Demir, her ipoteksiz satışın tamamen nakit olduğunun söylenemeyeceğini, mevcut konutun satılması, aile desteği, miras veya başka finansman kaynakları gibi unsurların da kullanılabileceğini ifade ediyor.

Buna karşın, gelirle geçinen ve yeterli birikimi bulunmayan ilk kez konut sahibi olmayı hedefleyenlerin piyasa içindeki konumunun son derece zayıfladığını belirtiyor.

Mevcut konutunu satarak üzerine ekleme yapabilenler, aile ya da miras desteği olanlar ile yatırım amacı güden ikinci veya üçüncü konutunu alabilenlerin daha avantajlı bir konumda olduğunu belirten Demir, “Pazar işliyor olabilir; fakat giderek daha dar ve daha varlıklı bir kesim üzerinden gelişiyor” ifadelerini kullanıyor.

Demir, bu durumun yalnızca gelir eşitliği değil, servet dağılımı açısından da etkileri olduğunu ortaya koyuyor. Ev sahibi olanların geçmişteki fiyat artışlarıyla servet kazancı elde ettiklerini, ancak ücretlerin aynı oranda artmadığını belirten Demir, mevcut mülk sahipleri ile ilk evini almak isteyenler arasındaki uçurumun giderek büyüdüğüne dikkat çekiyor:

“Bu yüzden konut krizi, yalnızca mevcut gelir eşitsizliğini değil, gelecekteki servet eşitsizliğini de artırıyor.”

Konut Fiyatlarında Şehirler Arası Farklılıklar

Temmuz ayında İstanbul'da yıllık fiyat artışı yüzde 27,7, Ankara'da yüzde 26,6, İzmir'de ise yüzde 23,1 düzeyine ulaştı. TCMB'nin bölgesel verileri incelendiğinde yıllık artışın yüzde 16,4 ile yüzde 35,5 arasında değiştiği gözlemleniyor.

Arzova, konut piyasasının bölgesel anlamda değerlendirilmesi gerektiğini ifade ediyor. İstanbul'daki Fenerbahçe, Feneryolu, Göztepe, Şaşkınbakkal ve Bağdat Caddesi gibi kentsel dönüşümün yoğun olduğu, talebin güçlü seyir izlediği bölgelerde fiyatların oldukça yüksek düzeylere çıkmış olmasını ve TL cinsinden düşüş beklemediğini belirtiyor.

Doğu bölgelerinde fiyatların daha hızlı artarken, batıda bu artışın daha yavaş seyrettiğine dikkat çeken Arzova, “Konut fiyatları gerileme göstermiyor, fakat artış hızı yavaşlıyor” diyor.

Kira Artışları Konut Fiyatlarının Üzerinde

TCMB'nin Yeni Kiracı Kira Endeksi Temmuz ayında yıllık yüzde 28,4 artış kaydetti. Böylece yeni kiracı kiralarındaki artış, konut fiyatlarındaki yüzde 25’lik artışın üzerinde kaldı. İstanbul'da yeni kiracılar için kiralar yüzde 32,4, Ankara'da yüzde 28,6, İzmir'de ise yüzde 26,3 oranlarında arttı.

Arzova, konut ve kira sorunlarının özellikle orta ve orta düşük gelir grubundaki bireyler için ciddi boyutlara ulaştığını ifade ediyor. Çözüm önerisi olarak büyükşehirlerde TOKİ aracılığıyla satılmak yerine kiralanmak üzere konut üretilmesi gerektiğine dikkat çekiyor.

Geçmişte kira artışlarının yüzde 25 ile sınırlandırılmasının kiraları daha da yükselttiğini düşünen Arzova, dengelerin idari kısıtlamalar yerine kiralanabilir konut miktarının artırılmasıyla sağlanabileceğini dile getiriyor.

Ayrıca, şehir merkezlerinde çalışan sağlık personeli, askerler, polisler ve öğretmenler için iş yerlerine yakın lojman üretimi önerisinde bulunuyor.

Üniversite yerleştirmelerinin ardından diğer şehirlere giden öğrencilerin kiralık konut talep oranını artırdığını vurgulayan Arzova, üniversitelerin kendi bünyelerinde uygun fiyatlı yurtlar oluşturmasının da kira piyasasındaki baskıyı azaltabileceğine dikkat çekiyor.

Ekonomik aktivitelerin ve nüfus yoğunluğunun belirli kentlerde artmasıyla barınma gereksinimlerinin daha da arttığını ifade ediyor.

Konut Arzında Mevcut Durum Nedir?

Fiyatların geleceği açısından arz kadar talep de önem taşır. TÜİK verilerine göre, bina inşaatı üretimi Haziran ayında yıllık bazda yüzde 7,5 oranında azalmış durumda. Ancak bu durum doğrudan konut arzının aynı oranda düştüğü anlamına gelmiyor.

Gelecekteki arz durumu açısından yapı ruhsatlarının verilişi farklı bir çerçeve sunuyor. 2026'nın ilk çeyreğinde verilen inşaat ruhsatlarındaki daire sayısı yıllık yüzde 37, yapı kullanma izin belgesi almış daire sayısı ise yüzde 10,1 artış göstermiş durumda.

Balon mu, Erişim Krizi mi?

Demir, konut fiyatlarının hane gelirleri, maaşlar ve kredi ile ödeme kabiliyeti açısından önemli ölçüde aşırı değerlendiğini belirtiyor.

Problemin sadece konutun pahalı olması değil, konut fiyatları ile çalışan kesimlerin gelirleri arasındaki bağın büyük ölçüde kopmuş olması olduğuna dikkat ediyor. Ücret geliriyle çalışan bir bireyin, düzenli birikim ve makul bir kredi ile ev sahibi olabildiği ekonomik yapının büyük ölçüde ortadan kalktığını aktarıyor.

“Bu nedenle ülke genelinde patlamaya hazır tek bir homojen balondan ziyade, bölgesel ve konut türüne göre farklı aşırı fiyatlandırmalar ve erişim sorunlarıyla karşı karşıyayız" diyor.

TL Cinsinden Fiyatlar Düşer mi?

Arzova, Türkiye genelindeki mevcut eğilimin TL bazında fiyat düşüşü yerine artış hızının yavaşlaması yönünde olduğunu belirtiyor. Özellikle talebin yoğun olduğu büyükşehirlerin belirli bölgelerinde nominal fiyatların gerilemesini beklemiyor.

Faizlerin düşmesi ve kamu kurumu aracılığıyla, özellikle TOKİ üzerinden yeni arsa projeleri üretilirse yeni konutlara yönelik talebin yeniden canlanabileceğini savunan Arzova, mevcut durumda arsa üretim maliyetlerinin epey yüksek olduğunu belirtiyor.

Demir ise Türkiye genelinde belirgin ve sürekli bir nominal fiyat düşüşünü ana senaryo olarak görmekte zorlandığını ifade ediyor.

Satıcıların nominal fiyat indirimine karşı direnç göstermesi, yüksek enflasyon beklentileri, arsa ve inşaat maliyetleri ile konut arzında var olan yapısal sorunların TL cinsinden düşüşü zorlaştırdığına dikkat eden Demir, daha olası senaryonun fiyatların enflasyon oranlarının altında artarak reel düzeltmenin zaman alması yönünde olduğunu aktarıyor.

Demir, konutun yeniden erişilebilir hale gelmesi için yalnızca reel fiyatların veya faiz oranlarının düşmesinin yeterli olmadığını, gelir, finansman, arz, kira ve vergi politikalarının da birlikte ele alınması gerektiğini belirtiyor. Kalıcı fiyat istikrarının yanı sıra hanehalkı gelirlerinin de sürdürülebilir bir şekilde artırılması gerektiğine dikkat çekiyor.

Büyükşehirlerde kamu arazilerinin yalnızca yüksek gelirli projelerle gelir sağlama aracı olarak kullanılmaması gerektiğini, sosyal, uygun fiyatlı ve sosyal kiralık konut üretiminde de değerlendirilebileceğini ifade eden Demir, uzun vadeli, güvenceli ve gelirle orantılı bir sosyal kiralık konut modelinin geliştirilmesini öneriyor.

İlk konut ile ikinci ve sonrasındaki konutlara yönelik kredi, vergi ve kamu desteklerinin ayrıştırılmasının önemine dikkat çeken Demir, çoklu konut sahipliği, başıboş kalan konutlar, kısa dönemli kiralamalar ve yüksek değerli gayrimenkuller için aşamalı vergilendirmenin de değerlendirilebilir olduğunu belirtiyor.

Buradan elde edilecek kaynakların sosyal konut programlarında kullanılması gerektiğini ifade ederken, konut alıcılarının gelir grupları, boş konut sayıları, ikinci konut sahipliği, bölgesel kira yükü ve hanelerin barınma harcamalarıyla ilgili daha detaylı ve şeffaf verilere ihtiyaç olduğunu vurguluyor. “Ölçemediğimiz bir konut krizine karşı doğru ve adil politikalar geliştiremeyiz” diyor.