Kira Sözleşmelerinde Devrim! Ev Sahipleri ve Kiracılara Önemli Yenilikler
Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın kira sözleşmelerinin e-Devlet Kapısı üzerinden düzenlenmesini zorunlu hale getirmeye yönelik çalışmaları, gayrimenkul sektörü temsilcileri ve tüketici dernekleri tarafından olumlu bir gelişme olarak değerlendirildi.
Bakanlık, kiracılarla ev sahipleri arasında güvenli bir ortamda e-Devlet aracılığıyla kira sözleşmeleri hazırlanmasına yönelik projeyi ilk aşamada 4 Kasım 2024 tarihinde hayata geçirdi. Bu aşamada, taşınmaz sahibi olan gerçek kişiler, e-Devlet Kapısı'ndaki "kira sözleşmesi işlemleri" bölümünden sözleşmeyi oluşturacak ve kiracı ile varsa kefil bu sözleşmeyi e-Devlet üzerinden onaylayabilecektir.
Uygulamanın ikinci aşamasına ise 9 Mayıs 2025'te geçilmesi planlanmakta. Bu aşamada, emlak danışmanları ile yetkilendirilmiş kişilere de sözleşme hazırlama ve tarafların onayına sunma yetkisi tanınacak. Bu hizmetin özellikleri ise kullanıcı taleplerine göre sürekli olarak geliştirilmektedir. Bu çerçevede "hata düzeltme" ve "güncelleme" fonksiyonları da kullanıcılara sunulmuştur.
Bu uygulama sayesinde hazırlanan sözleşmelere onay verme işleminin ardından 15 gün içinde yazım, rakam veya bilgi girişlerindeki hataların düzeltilmesi mümkün olmaktadır. "Güncelle" fonksiyonu sayesinde sözleşmelerdeki tarafların iletişim bilgileri, kira bedeli ve ödenmesine dair bilgiler sürekli güncel tutulabilecektir.
Bu sistemle birlikte, kira sözleşmeleri için zaman damgalı "barkodlu belgeler" oluşturulabiliyor ve e-Devlet Kapısı üzerinde doğrulama işlemleri gerçekleştirilmektedir.
Hazine ve Maliye Bakanlığı, kira sözleşmelerinin e-Devlet Kapısı üzerinden hazırlanmasını zorunlu hale getirmek için çalışmalar yürütmektedir. Gayrimenkul sektörü temsilcileri ve tüketici dernekleri, bu uygulamanın zorunlu hale getirilmesinin kayıtdışılığın önlenmesi, yetkisiz kiralamaların engellenmesi ve tarafların sözleşme kayıtlarının daha şeffaf olabilmesi açısından önemli olduğunu ifade ederken, belirli bir yaştaki vatandaşların bu uygulamaya geçilmeden önce e-Devlet konusunda bilgilendirilmesi gerektiğine dikkat çekiliyor.
Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği Genel Başkanı Hakan Akdoğan, sistemin zorunlu hale gelmesiyle sahte sözleşmelerin önünde ciddi bir engel oluşturulacağını ve ev sahibinin var gerçek mal sahibi olup olmadığının doğrulanabileceğini belirtti.
Sistemin zorunlu hale gelmesinin belgelerin saklanabilirliğini artıracağına dikkat çeken Akdoğan, "Kontrat kaybolmayacak, taraflar ve kira tutarları kayıt altına alınacak. Uyuşmazlıklarda, sözleşmenin tarihi ve içeriği hususundaki ispat daha kolay hale gelecek. Bürokrasi azalacak. En önemlisi, Türkiye'nin gerçek kira verilerini ortaya çıkaracak güçlü bir veri tabanı oluşturulacak." dedi.
Akdoğan, her kira ilişkisinin standart bir e-Devlet formatına uydurulmasının zor olduğunu, özel koşulların, tahliye taahhütlerinin, demirbaşların, depozitoların, şirket kiralamalarının ve karmaşık ticari kiralamaların nasıl yönetileceği konusunda netlik oluşturulması gerektiğini ifade etti.
Kira bedellerinin merkezi olarak kayıt altına alınmasının daha kolay olacağını vurgulayan Akdoğan, "Kayıt dışı kira gelirleriyle mücadelede büyük bir kolaylık sağlayacaktır. E-konrat yalnızca vatandaşın işini basitleştiren dijital bir sözleşme sistemi değil, aynı zamanda kira pazarının şeffaflaşmasına ve vergi denetiminin güçlenmesine de katkıda bulunacaktır." dedi.
Akdoğan, zorunluluk getirilirse sistemin, hayattaki tüm kira ilişkilerini karşılayacak ölçüde esnek hale gelmesi gerektiğini, e-kira sözleşmelerinin yaygınlaştırılmasının yanı sıra sözleşmelerin eksiksiz ve doğru bir şekilde hazırlanmasının da büyük önem taşıdığını belirtti.
UYUŞMAZLIKLARI AZALTMA POTANSİYELİ
Yetki belgeli emlak işletmelerine sistem içerisinde daha fazla yetki ve sorumluluk verilmesi, hatta kiralama işlemlerinin e-sözleşme aracılığıyla yetkili emlak işletmeleri tarafından hazırlanmasının teşvik edilmesinin uyuşmazlıkları önemli ölçüde azaltacağına inandıklarını belirten Akdoğan, "Kira bedeli, artış şartları, depozito, demirbaşlar, özel koşullar ve teslim koşulları gibi gelecekte ihtilaf oluşturabilecek pek çok konunun, mevzuata hâkim olan profesyoneller tarafından doğru bir şekilde düzenlenmesi hem kiracıyı hem de mülk sahibini koruyacaktır." dedi.
Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği Başkanı Mustafa Kemal Şahin, kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden düzenlenmesinin, kira pazarında güven, şeffaflık ve kayıtlılık açısından önemli bir değişim yaratacağını önemle vurguladı.
Şahin, bugüne dek kira sözleşmelerinin çoğunlukla matbu formlarla ya da çeşitli dijital yöntemler aracılığıyla gerçekleştirildiğini belirterek, "Yeni sistemle birlikte işlemlerin merkezi ve güvenilir bir altyapı üzerinden yürütülmesi önemli bir kazanım olacak." şeklinde ifade etti.
Şahin, bu sistemin zorunlu hale gelmesiyle birlikte, kiracıların mülk sahibini veya yetkiliyi güvenli bir şekilde onaylayabileceğini; böylece sahte ilanların ve yetkisiz kiralamaların engelleneceğini hatırlattı.
Taşınmaz sahipleri açısından ise kiracının kimlik bilgilerinin doğrulanması ve sözleşme sürecinin kayıt altına alınmasının büyük bir avantaj sunduğunu ifade eden Şahin, "Emlak danışmanları içinse uygulamanın ikinci aşamasıyla birlikte yetki belgeli profesyonellerin sisteme dâhil edilmesi oldukça önemli. Gayrimenkul danışmanı, yalnızca tarafları bir araya getiren biri değildir, kiralama sürecinin doğru, güvenli ve mevzuata uygun bir biçimde gerçekleştirilmesinde çok önemli bir rol üstlenmektedir." dedi.
Şahin, bu sistemin kayıtlı ve profesyonel çalışan emlak işletmelerinin sektördeki konumunu güçlendireceğine inanırken, kullanımın giderek arttığına dair belirtilerin bulunduğunu, ancak istenen seviyeye ulaşmanın erken olduğunu ve dijital dönüşümün zaman gerektirdiğini sözlerine ekledi.
Sistemi etkin biçimde kullanan ve memnuniyet yaşayan meslektaşlarının bulunduğunu belirten Şahin, "Tarafların güvenli bir şekilde doğrulanması ve işlemlerin dijital ortamda kayıt altına alınması itibarıyla olumlu bir görüş var." dedi.
Şahin, bu sistemin daha yaygın kullanılabilmesi için bilgilendirme ve eğitim çalışmalarının artırılması gerektiğini ifade ederek, şu noktaları belirtti:
"Sahada karşılaşılan hisseli mülkiyet, birden fazla taşınmaz sahibi, birden fazla kiracı, kefil, şirketlerin kiracı olması gibi çeşitli durumların sistem içerisinde daha kapsamlı bir şekilde çözülebilmesi önemli bir konu. Bu sistemin en büyük avantajlarından biri, işlem süreçlerini hızlandırmasıdır. Tarafların her zaman aynı anda ve aynı yerde bulunmalarına gerek kalmadan, kira sözleşmesi süreçlerinin dijital ortamda yürütülmesi büyük bir kolaylık sağlamaktadır. Resmi bir çerçeve açısından bakıldığında ise e-Devlet altyapısı kullanıcılarına daha yüksek bir güven hissi vermektedir. Tarafların güvenli bir biçimde sisteme giriş yapması ve sözleşmeyi elektronik ortamda onaylaması, işlemin daha güvenilir bir zeminde gerçekleştirilmesini sağlıyor. Aynı zamanda tüm sürecin dijital olarak kaydedilmesi, gelecekte ortaya çıkabilecek problemler konusunda sözleşmenin geçmişini gösteren önemli bir kayıt oluşturabilir."
Şahin, sistemle birlikte taşınmaz sahipliği ve taraf bilgilerinin doğrulandığını, böylece taşınmaz sahibi olmayan veya kiralayabilme yetkisi bulunmayan kişilerin işlemler yapmasının önüne geçileceğini belirtti.
Barkodlu ve zaman damgalı belgelerin, kira anlaşmazlıklarının önlenmesi amacıyla önemli olduğunu vurgulayan Şahin, "Kira uyuşmazlıkları söz konusu olduğunda, sözleşmenin hangi tarihte düzenlendiği, tarafların onay verme tarihi ve belgenin sonradan değişip değişmediği gibi konular kritik öneme sahiptir. Taraflar arasında ileride yaşanabilecek ihtilaflarda, belgenin e-Devlet üzerinden oluşturulduğunun ve doğrulandığının gözlemlenmesi önemli bir güvence sağlayacaktır. Bu durum, hem tarafların haklarını koruma altına alacak hem de uyuşmazlıkların daha sağlıklı bir şekilde değerlendirilmesine yardımcı olabilecektir." şeklinde konuştu.
Şahin, kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden düzenlenmesini, Türkiye'de gayrimenkul sektöründeki dijital dönüşüm açısından önemli ve doğru bir adım olarak değerlendirdiklerini ifade ederek, uygulamanın başarısının yalnızca zorunlu hale getirilmesi ile değil, aynı zamanda sistemin pratikteki ihtiyaçlara yanıt verebilmesiyle mümkün olacağını dile getirdi.
SÖZLEŞMELERİN MUHAFAZASI KONUSUNDA ÖNEM TAŞIYOR
Tüketiciler Derneği Genel Başkanı Levent Küçük, kira sözleşmelerinin dijital ortamda düzenlenmesinin büyük bir öneme sahip olduğunu ifade ederek, bu durumun interneti kullanabilen bireyler için bir kolaylık, kullanamayan gruplar için ise bir zorluk yaratabileceğini belirtti.
Belirli bir yaşın üstündeki bireylerin e-Devlet kullanımında hâlâ zorluklar yaşadığını dile getiren Küçük, finansal okuryazarlık konusunun yanı sıra e-Devlet kullanımını öğretmeye yönelik projelerin artırılması gerektiğini vurguladı.
Küçük, sistemin zorunluluğu hakkında toplumun e-Devlet kullanımı konusunda bilgilendirilmesi gerektiğini özellikle belirterek, "Bazı ülkelerde yalnızca sözleşme hukuku üzerine faaliyet gösteren hukuk büroları mevcut. Bu büroların görevi, sözleşmeleri incelemek ve içindeki olumlu ya da olumsuz durumları belirlemektir." şeklinde konuştu.
Sistemin faydalarına dikkat çeken Küçük, kira sözleşmelerinin saklanmasının önemine işaret etti. Küçük, e-Devlet üzerinden yapılan bu sözleşmelere istenildiği zaman ulaşma kolaylığının sağlandığını belirtti.
Küçük, tarafların sözleşmeyi imzalamadan önce 3 veya 5 günlük bir inceleme süresi hakkı olmasının önemli olduğunu ifade ederek, "Kayıtlı ekonomi ve belgenin üretilmesi, sözleşmelerin korunması açısından kesinlikle faydalı olacaktır." dedi.