İstanbul'un Konut Fiyatları Şaşırtıyor! En Uygun Bölgelere Göz Atın!

Türkiye'de konut fiyatları artışını sürdürüyor, bu durum ise konut sektöründe ilginç bir tabloyu beraberinde getiriyor. Nominal açıdan fiyatlarda bir yükseliş gözlemlense de, enflasyon etkisi çıkarıldığında gerçek konut fiyatlarının azaldığı görülüyor. Temmuz ayı verileri, konut fiyatlarındaki dalgalanmayı ve iller arasındaki farklılıkları net bir şekilde ortaya koydu.

Endeksa ve Emlakjet iş birliğiyle hazırlanan son konut değer raporuna göre, Türkiye genelinde konut metrekare fiyatı yıllık %23,3 artarak 41 bin 703 TL seviyesine yükseldi. Ancak enflasyonun etkisi göz önünde bulundurulduğunda, reel konut fiyatlarında % eksi 6,6’lık bir düşüş kaydedildi.

Konut sektörü üzerindeki değişiklikler yalnızca fiyatlarla sınırlı kalmıyor. İller arasındaki fiyat değişimleri de önem arz eden bir tablo sunuyor. En fazla konut satışının gerçekleştirildiği 30 il arasında Ordu, yıllık %32,4'lük metrekare fiyat artışıyla ilk sırayı aldı. Ordu, aynı zamanda reel fiyat artışının pozitif olduğu tek il olarak dikkat çekiyor.

Büyükşehirlerde ise durum farklı; Ankara, %28,7'lik nominal artışla listenin en üstünde yer alırken, İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya ve Bursa'da reel konut fiyatlarında düşüş gözlemlendi.

İSTANBUL'UN ZİRVESİ MUĞLA'YA KAYDI

Konut piyasasında en dikkat çekici değişimlerden biri metrekare fiyatlarının zirve noktasını başka bir şehire kaptırması oldu. Uzun bir süre yüksek konut fiyatları ile bilinen İstanbul, Temmuz ayında Muğla'nın ardından kaldı.

Muğla’da ortalama konut metrekare fiyatı 87 bin 244 TL, ortalama konut fiyatı ise 11 milyon 341 bin 720 TL seviyesine yükseldi. İstanbul'da ise ortalama metrekare fiyatı 65 bin 78 TL, ortalama konut fiyatı 7 milyon 158 bin 580 TL düzeyinde belirlendi.

Konut satışları açısından ise İstanbul açık ara liderliğini sürdürmekte. Temmuz ayında Türkiye genelinde 123 bin 603 konut satılırken, bu rakam yıllık bazda %17'lik bir düşüş anlamına geliyor. Beş büyük şehir arasında İstanbul, 22 bin 594 konut ile ilk sıradaki konumunu korudu.

Türkiye'de konut piyasasının mevcut durumu nedir? İstanbul'daki yüksek konut satışları güçlü bir talebi mi işaret ediyor? Muğla, İstanbul'u geride bırakmayı nasıl başardı? Ankara'nın diğer büyük şehirlere göre reel kaybının sınırlı olmasının arkasında yatan nedenler nelerdir? Ordu'daki fiyat artışını tetikleyen faktörler hangileri?

Gayrimenkul uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, konut piyasasındaki güncel durumu Tgrthaber.com Özel Haber Editörü Zeynep Gizem Er ile değerlendirdi.

DÜŞÜK FİYATLI GAYRİMENKULLER DAHA HIZLI DEĞERLENİYOR

Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatının 41 bin 703 TL, ortalama konut satış fiyatının ise 5 milyon 212 bin 875 TL’ye ulaşması üzerine değerlendirmelerde bulunan Özelmacıklı, yüksek faiz oranlarının konut piyasasındaki fiyat hareketlerini sınırladığını açıkladı.

Özelmacıklı, yatırımcıların gayrimenkul yerine yüksek faiz getirisi nedeniyle tasarruf hesaplarına yöneldiğini belirtirken, finansmana erişimin konut talebinin önünde büyük bir engel olduğunu da vurguladı:

''Son bir yıl boyunca Türkiye'de konut fiyatlarında reel anlamda bir düşüş yaşanıyor. Bunun başlıca nedeni yüksek faiz oranlarıdır. Mevduat sahipleri gayrimenkul almak yerine mevduat faizlerine yönelmiş durumda ve bu, gayrimenkulü bir yatırım aracı olmaktan uzaklaştırıyor. Dolayısıyla fiyatlarda bir azalma söz konusu. Elbette bu azalma borsa ve dövize kıyasla daha olumlu bir ortamda gerçekleşiyor. Ancak hâlâ yüksek mevduat faizlerinin etkisi büyük.''

''Gayrimenkul sektöründe bir talep var fakat bu talebin en büyük sorunlarından biri finansman imkânlarının yetersizliğidir. Mevcut yüksek faiz oranları, talebin ertelenmesine neden oluyor. Konut tarafında tasarruf finansmanı şirketleri olumlu katkılar sunuyor; fakat niteliği nominal olarak çok fazla yükseltiyor. Düşük fiyatlı gayrimenkuller daha yüksek oranda prim yaparken, yüksek fiyatlı gayrimenkullerde prim durumu daha az. Bu sebepten ötürü, piyasalar bu durumdan etkileniyor.''

Kısa Amortisman Dönemi, Gayrimenkuldeki Etkileri Arttırıyor

Temmuz 2026 itibarıyla, konut satışlarında metrekare fiyatı artışı bakımından %32,4 ile Ordu ön plana çıkıyor.

Ordu'daki fiyat artışını etkileyen unsurlar üzerinde durarak, gayrimenkul uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, konut piyasasında mevsimsel etkilerin, bölgesel gelirlerin ve arz koşullarının önemli rol oynadığını ifade etti.

Gayrimenkul fiyatlarının büyükşehirlerden başlayarak diğer bölgelere zamanla yayıldığını aktaran Özelmacıklı, Ordu'da fındık hasadından elde edilen gelirlerin konut piyasasını nasıl etkilediğine dikkat çekti:

''Mevsim ve döneme bağlı olarak birçok etken fiyatları etkiliyor. Bunlardan biri, Türkiye'deki gayrimenkul değişimleri genellikle büyük şehirlerdeki piyasa değerleri tarafından yönlendiriliyor. Örneğin, İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerdeki gayrimenkul değişimleri daha anlık bir görünüm sunuyor. Diğer bölgelerde ise değişim zamana ve diğer faktörlere bağlı olarak ilerliyor. Antalya bölgesindeki fiyat değişimlerini yabancı taleplerinin artışı belirliyor.''

Bazı bölgelerde ürün bazında değişikliklerin olduğunu belirten Özelmacıklı, Karadeniz bölgesinde, özellikle Ordu gibi yerlerde fındık hasadından elde edilen gelirlerin gayrimenkul fiyatlarını etkilediğini ifade etti. Bu durum, iller arasında zaman zaman geriden gelen değişimlerin olabileceğini ortaya koyuyor. Örneğin, Doğu ve Güneydoğu Anadolu bölgelerinde, geçmişte en çok prim yapan şehirler arasında yer almıştı. Mevsimsel etkilerin de bu değişimlerde önemli bir rol oynadığını söyleyebiliriz. Gayrimenkul sektöründe hiç olmadığı kadar kısa bir amortisman dönemi mevcut. Kiranın gayrimenkul değerine oranı, bazı şehirlerde 15-16 yıllara kadar düşüyor. Yeni konut arzının az olması, inşaat maliyetlerindeki artış, inşaat ruhsatı alımlarındaki düşüşler mevcut konut fiyatlarını yukarı yönlü itiyor.''

ANKARA'YI CİÇEKLENDİREN GÖÇ VE ARZ

Türkiye'nin en büyük beş ilinden biri olan Ankara, yıllık konut metrekare fiyat artış oranıyla %28,7 ile ilk sıraya yerleşti. Bu ilin ardından İstanbul, Antalya, Bursa ve İzmir geliyor. Fakat beş büyük şehirde de reel konut fiyatlarının negatif bölgede kaldığı dikkat çekiyor.

Ankara'daki nominal fiyat artışının diğer şehirlerdeki artışlardan daha yüksek olmasının sebeplerini irdeleyen Özelmacıklı, deprem sonrası iç göçün, konut arzındaki artışın ve kamu çalışanlarının geliri üzerindeki artışların bu durumu desteklediğini söyledi:

''Ankara, deprem sonrası önemli bir iç göç aldı. Zira hem deprem açısından sıklıkla güvenli bir yer olarak görüldüğü hem de konut arzı bakımından Türkiye’nin en yüksek illerinden biri olduğu için Ankara burada farklı bir konumda. Yeni konutlar açısından da fiyat artışı Ankara'da daha yüksek oranda görünmekte. Ayrıca kamu çalışanlarına yapılan maaş artışlarının da olumlu etkileri mevcut. Ülkenin özel sektöründe dönemsel olarak bazı yavaşlama ve kayıplar yaşanmasına karşın, kamu sektöründe iyi bir fırsat bulunuyor. Bu faktörler, Ankara'daki konut fiyatlarındaki artışı destekliyor.''

Ankara'da fiyatlar, Türkiye ortalamasına göre, özellikle İstanbul'a kıyasla daha makul seviyelerdeydi. Ankara'nın fiyatları piyasaya biraz daha uyum sağlıyor ve bu durumun etkileri de görülüyor. Büyükşehirlerdeki fiyat değişiklikleri oldukça dinamik bir yapıya sahip, ancak Ankara da bunlardan etkileniyor. Deprem sonrası konut arzındaki artış, Ankara'yı daha cazip bir hâle getiriyor.''

MUĞLA, İSTANBUL'U NEDEN GERİDE BIRAKTI?

Konut metrekare fiyatında İstanbul'u geride bırakarak 87 bin 244 TL ile zirveyi ele geçiren Muğla, Türkiye'nin en pahalı konut piyasalarından biri olmayı sürdürüyor. Muğla'daki yüksek fiyatların yalnızca merkezle sınırlı olmadığına da dikkat çeken Özelmacıklı, Bodrum ve Fethiye gibi yüksek fiyatlı ilçelerin il ortalamasını olumlu şekilde etkilediğini ekliyor.

Muğla’nın yüksek yazlık konut talebi, yüksek arsa ve üretim maliyetleri nedeniyle diğer illerden sıyrıldığını vurgulayan Mustafa Hakan Özelmacıklı, şöyle konuştu:

''Bu durum sadece bu dönem için geçerli değil; Muğla her daim Türkiye'nin en yüksek konut metrekare fiyatlarına sahip. Bodrum ve Fethiye gibi ilçelerde konut fiyatları yüksek. Bu yüzden Muğla'da sadece merkez değil, ilçeler bazında da önemli fiyat değişimleri görülmektedir. Yazlık konut talebi ve bu konutların metrekare fiyatlarının yüksek değerleri, üretim ve arsa maliyetlerinin de artış göstermesi ile daha da etkili hale geliyor.''

İSTANBUL'DA EN UCUZ KONUTLAR HANGİ İLÇELERDE BULUNUYOR?

İstanbul’un konut metrekare fiyatlarının Muğla'nın gerisinde kalmasının sebeplerinden biri, şehir içindeki ilçeler arasında görülen büyük fiyat farklarıdır. İstanbul’un Avrupa Yakası’nda Beylikdüzü, Büyükçekmece ve Esenyurt, Anadolu Yakası’nda ise Sultanbeyli ve Pendik gibi ilçeler konut fiyatlarını düşüren yerler arasında öne çıkıyor.

İstanbul'un tek bir ilçe üzerinden değil, genel fiyatlar üzerinden değerlendirilmesi gerektiğini belirten Özelmacıklı, şunları ekledi:

''İstanbul'da konut fiyatlarının oldukça düşük olduğu ve ortalama fiyatı düşüren ilçeler mevcut. Avrupa Yakası'nda Beylikdüzü, Büyükçekmece, Esenyurt gibi yerlerde fiyatlar daha düşüktür. Anadolu Yakası'nda ise yine benzer bir durum yaşanmakta. Bu nedenle, İstanbul'un genelinde Muğla'dan sonra yer alması mantıklı gözükmektedir.''

BEŞ BÜYÜKŞEHİRDE EN FAZLA KONUT SATIŞI İSTANBUL'DA

Konut fiyatlarında Muğla'nın gerisinde kalan İstanbul, konut satışları açısından ise liderliğini sürdürmektedir. Temmuz ayında beş büyük şehir arasında en fazla konut satışı 22 bin 594 adetle İstanbul'da gerçekleşti. Bunu ise Ankara, İzmir, Antalya ve Bursa izledi.

İstanbul’daki yoğun satış hacminin konut talebi üzerindeki etkisini değerlendiren Mustafa Hakan Özelmacıklı, kentin Türkiye gayrimenkul piyasasındaki itici gücüne vurgu yaptı.

İstanbul'daki yüksek kira fiyatlarının vatandaşları ev sahibi olmaya sevk ettiğini belirten Özelmacıklı, kiradan kurtulma isteğinin konut talebini canlılaştıran önemli bir faktör olduğunu ifade ederek şunları söyledi:

''İstanbul, gayrimenkul sektöründe daima öncü bir konumda. Bir örnek vermek gerekirse: Türkiye'de satılan gayrimenkullerin yaklaşık 7'de 1'i İstanbul’dadır. Tapu harcı gelirinin neredeyse %30'u İstanbul'dan sağlanmaktadır. Buradaki iş sirkülasyonu oldukça büyük ve gayrimenkul alım-satım hareketliliği diğer illere oranla fazla. Bu durumu gözlemlediğimizde İstanbul'un oldukça dinamik bir yapısı olduğu görülüyor. Yüksek satış hacmi açısından baktığımızda, ipotekli satışlarda %20 civarında bir oran bulunuyor. Tasarruf finansmanı modelinin etkisiyle bu iyimser rakamları verebiliyoruz; yoksa bu rakamlar tasarruf finansmanı olmasa %15 civarında olurdu.''

İpotekli satışlarla birlikte talep her durumda mevcut. Özellikle İstanbul gibi yerlerde kira fiyatlarının enflasyon ve hane halkı üzerindeki etkisi büyük. Bu nedenle İstanbul, talep açısından her zaman öncü bir konumda. Şu an İstanbul'da yaşayan ve kiradan kurtulma amacında olan birçok alım talebi mevcut. Neredeyse 20 milyona yakın bir nüfusun yaşadığı, 50'nin üzerinde üniversitenin bulunduğu bir metropolden bahsediyoruz. Bu bağlamda, İstanbul'un gayrimenkul sektörü önemli bir bileşen ve değer kazanma süreci devam ediyor.''